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天诚国土课堂:集体建设用地使用权交易规则(试行)

录入时间:2016-01-13 11:00:00 点击:

 第一章 总则
第一条 为规范集体建设用地使用权交易行为,维护交易秩序,保护流转各方的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《成都市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》等相关法律法规规章及规范性文件的规定,制定本规则。
第二条 本规则所称集体建设用地使用权交易包括集体建设用地使用权的初次流转和再次流转。
第三条 集体建设用地使用权交易应当遵循依法、自愿、有偿、公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第四条 有下列情形之一的集体建设用地不得流转:
(一) 违法占用的集体建设用地的;
(二) 土地权属有争议的;
(三) 司法机关依法裁定查封的;
(四) 初次流转后,土地使用者未按流转合同约定履行合同而再次流转的;
(五) 以其他形式限制土地权利的。
第五条 集体建设用地流转价格不得低于政府公布的该区域集体建设用地使用权流转最低保护价,且不得用于商品住宅开发。
第六条 本规则适用于在有形土地市场上进行的集体建设用地使用权交易。在集体建设用地使用权交易市场从事集体建设用地使用权交易活动的各方当事人,应遵守本规则。
第二章 交易方式
第七条 集体建设用地使用权初次流转应当采取挂牌方式。
第八条 集体建设用地使用权再次流转除采用挂牌方式外,还可采用协议、电子竞价、一次性密封报价、综合评审、拍卖、招标投标等交易方式。申请在土地有形市场上公开交易的,具体交易方式由转让方与交易机构协商确定。
第九条 挂牌:是指转让方委托交易机构发布挂牌公告,按公告规定的期限将集体建设用地使用权的流转条件在交易机构网站、土地有形市场及LED显示屏上挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定受让方的方式。
第十条 协议:是指经公开或定向征集只产生一个意向受让方时,转让方和意向受让方协商达成一致进行集体建设用地使用权交易的方式。
第十一条 电子竞价:是指在交易机构的组织下,竞买人在《竞买文件》中确定流转价格及其他条件后,通过电子竞价交易系统进行竞争报价的方式。
第十二条 一次性密封报价:是指在交易机构的组织下,竞买人在《竞买文件》中确定流转价格及其他条件后,由各竞买人在规定时间内以书面形式提交一次性密封报价的方式。
第十三条 综合评审:是指在交易机构的组织下,评审委员会根据集体建设用地使用权所涉及的受让价格以及价款支付方式、财务方案、集体建设用地经营发展等综合因素,对竞买人提交的《竞买文件》进行评审,根据评审结果确定受让方的交易方式。
第十四条 拍卖:是指在交易机构的组织下,按照《中华人民共和国拍卖法》及《国土资源部三十九号令》的规定,以公开竞价的形式,将集体建设用地使用权流转给最高应价者的交易方式。
第十五条 招标投标:是指在交易机构的组织下,转让方通过招标公告或投标邀请书等形式,招请符合受让条件的投标人参与投标竞争。投标人按招标条件编制投标报价条件,在招标文件限定的时间送达转让方,转让方按照规定程序并组织技术、经济和法律方面专家对众多的投标人进行综合评审,从中择优选定受让方的交易方式。
第三章 交易程序
第一节 集体建设用地使用权初次流转程序
第十六条 集体建设用地使用权初次流转是指集体建设土地所有者即农村集体经济组织,经过所在区(市)、县国土资源局审查同意后委托交易机构将集体建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者,并由土地使用者向土地所有者支付土地出让费的行为。
第十七条 集体建设用地使用权初次流转应当符合以下条件:
(一)村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意出让集体建设用地使用权;
(二)区(市)、县规划局按总体规划要求对拟出让集体建设用地使用权提出规划设计条件;
(三)区(市)、县国土资源管理局审查是否依法取得建设用地,是否符合土地利用规划。
第十八条 集体建设用地使用权符合本规则第十七条规定的流转条件的,由流转方委托交易机构在市级以上媒体上发布挂牌公告,公告期为20日。
第十九条 挂牌公告期满后,由流转方委托交易机构在其网站及所属区(市)、县国土资源局网站、LED显示屏上发布挂牌信息。
挂牌信息应当包括挂牌集体建设用地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求、挂牌出让起始价等。挂牌竞价期间不得少于10个工作日。
第二十条 符合竞买条件的申请人,应从挂牌公告发布之日起至挂牌集体建设用地使用权出让成交前2日按规定在交易机构办理报名手续、交纳竞买保证金并对竞买集体建设用地使用权进行报价。
第二十一条 符合竞买条件的申请人在办理报名手续、领取竞买牌号后,须按《交易规则》和《竞买须知》的要求填写报名竞买宗地《竞买报价单》报价;当报名竞买集体建设用地使用权已经有其他竞买人报价时,必须按《竞买须知》规定的加价幅度高出已有报价填写《竞买报价单》进行报价。 
第二十二条 交易机构确认报价后,更新显示挂牌价格,继续接受新的报价。
第二十三条 交易机构在挂牌公告规定的挂牌截止时间,由有相应资质的主持人宣布最高报价及其报价者,并询问其它竞买人是否愿意继续报价。如有竞买人表示愿意继续报价的,即属于挂牌截止时有两个或两个以上竞买人要求报价的情形,主持人应宣布挂牌出让转入现场竞价,出价最高者为竞得人。如没有竞买人表示愿意继续竞价的,按下列规定确定挂牌结果:
(一)在挂牌期限内只有一个竞买人,且报价不低于起始价(保留价),并符合其他条件的,挂牌成交。
(二)挂牌期限内有两个或者两个以上竞买人报价且符合其他条件的,出价最高者为竞得人;报价相同的,后提交报价者不再报价时,先提交报价单者为竞得人,但报价低于起始价者除外。
(三)在挂牌期限内没有人竞买人或者竞买人的报价低于起始价(保留价)或不符合其他条件的,挂牌不成交。
第二十四条 根据本规则第二十三条的规定转入现场竞价的,由具备相应资质的主持人主持现场竞价,现场竞价的程序为:
(一)主持人宣布竞价的起始价(即转入现场竞价时挂牌集体建设用地使用权最高报价按增价幅度应价的下一个价位)、竞价规则和增价幅度,并宣布现场竞价开始。
(二)竞买人按竞价规则应价。
(三)主持人确认竞买人的应价后,竞买人继续竞价。
(四)主持人连续三次宣布同一应价或报价而没有人再应价或报价,主持人以落槌方式表示成交并宣布最高应价或报价者为竞得人。
第二十五条 确定竞得人后,流转方与竞得人当场签订《挂牌流转集体建设用地使用权成交确认书》(以下简称《成交确认书》)。挂牌流转集体建设用地使用权全过程及竞得人与流转方签订的《成交确认书》,须经公证机构公证。
第二十六条 竞得人须按照《成交确认书》约定的时间、地点,与流转方签订《集体建设用地使用权流转合同》(以下简称《流转合同》),并按《流转合同》约定的时间、比例缴纳成交地价款。成交地价款应当通过交易所等机构专用账户进行结算。
第二十七条 竞得人支付的竞买保证金可转作地价款,其他竞买人支付的竞买保证金,在交易机构挂牌活动结束后5个工作日内予以退还,不计利息。
第二十八条 交易双方结清地价款及相关费用后,交易双方持相关证明材料向土地所属区(市)、县国土资源局申请办理土地登记。
第二十九条 集体建设用地使用权挂牌流转活动结束后10个工作日内,在各区(市)、县国土资源局网站、交易机构网站、LED显示屏上公布集体建设用地使用权挂牌流转结果。
第二节 集体建设用地使用权再次流转程序
第三十条 集体建设用地使用权再次流转包括转让、出租、作价(出资)入股、联营、抵押等形式。
第三十一条 集体建设用地使用权再次流转,进入有形市场办理转让的程序依次为委托申请、形式审查、信息发布、征集意向受让方、组织交易、成交签约、费用收取、结算交割、出具交易鉴证书。
第三十二条 转让方向交易机构递交《集体建设用地使用权再次流转申请书》。交易机构受理申请后,审查后与转让方签订《集体建设用地使用权再次流转委托合同》(以下简称《转让委托合同》)。
第三十三条 交易机构与转让方签订《转让委托合同》后,应当统一进行信息发布,发布的范围与方式由双方自行协商确定,但在有形市场内公开交易的信息发布时间应不少于10日,转让方为集体经济组织的,集体建设用地使用权再次流转的信息发布期限不低于20日。
第三十四条 交易机构信息发布渠道包括成都联交所网站、LED显示屏及所在区(市)、县国土资源局网站等国内合作机构。
第三十五条 信息发布应包括下列内容:
(一) 集体建设用地土地使用权的基本情况;
(二) 集体建设用地土地使用权的资产评估情况;
(三) 受让方应当具备的基本条件;
(四) 按规定需发布的其他信息。
第三十六条 在集体建设用地土地使用权再次流转信息发布期内,转让方可向交易机构申请对信息发布内容进行补充和修改,并按其要求提供相应证明材料。
信息发布内容补充和修改后,信息发布期限重新计算。
第三十七条 经市场公开征集只产生一个意向受让方的,可组织转让方与意向受让方进行洽谈,促使双方达成协议;经公开征集产生两个或两个以上意向受让方的,交易机构应采取公开竞买的方式组织交易。
第三十八条 成交后,交易双方应按有关规定签订《集体建设用地使用权转让合同》。
第四章 交易中止与终止
第三十九条 有下列情形之一者,应中止集体建设用地使用权交易活动:
(一) 集体建设用地使用权行政主管部门提出中止交易的;
(二) 转让方提出正当理由,其批准机构认为须中止交易的;
(三) 集体建设用地使用权存在权属争议的;
(四) 其他应当中止集体建设用地使用权交易的。
第四十条 集体建设用地使用权交易的转让方、与集体建设用地使用权有直接关系的第三方,可以向集体建设用地使用权行政主管部门提出中止申请。交易机构应根据行政主管部门的书面中止通知要求采取中止措施。
第四十一条 交易恢复后,交易活动继续进行,中止期间不计算在有效委托期限内。
第四十二条 在集体建设用地使用权交易过程中,出现下列情形之一的,应当终止交易。
(一) 集体建设用地使用权行政主管部门提出终止交易的;
(二) 转让方或第三方向集体建设用地使用权行政主管部门提出终止交易的书面申请,并经集体建设用地使用权行政主管部门同意的;
(三) 人民法院依法发出终止交易书面通知的;
(四) 其他依法应当终止集体建设用地使用权交易的情形。
第五章 交易费用
第四十三条 转让方、受让方应当向交易机构交纳交易服务费。具体金额由交易机构与转让双方在《转让委托合同》、《受让委托合同》中按与成交额成反比原则约定,属于集体经济组织流转建设用地使用权的,只能向受让方单方收取。
第六章 附则
第四十四条 本规则解释权和修订权属成都市国土资源局。
第四十五条 本规则自公布之日起执行。

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