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深圳前期土地一级清理工作开发企业可介入

录入时间:2018-08-20 11:29:11 点击:
  继6月1日公布征求意见稿后,8月14日,深圳市规划国土委正式公布《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》(以下简称《管理办法》)。《管理办法》在原《土地整备利益统筹试点项目管理办法(试行)》试行两年的经验基础上进一步整合优化,立足于解决公共基础设施和重大产业项目实施难题,加快解决土地历史遗留问题。依据《管理办法》,由政府或政府指定机构回购的留用土地共享建筑面积中安排的6 0 %的建筑面积将“微调”用于保障性住房、人才公寓或创新型产业用房,其余4 0 %的建筑面积通过利益共享归属于继受单位。
 深圳前期土地一级清理工作开发企业可介入
  前期土地一级清理工作开发企业可介入
  近年来,伴随着深圳城市更新工作进入瓶颈期,深圳土地二次开发三驾马车之一的土地整备受到了越来越多的关注。此次公布的《管理办法》以原农村集体经济组织继受单位已落地确权的合法用地、未完善征(转)地补偿手续的土地等原农村集体经济组织继受单位及其成员实际掌控土地为主要对象,通过建立利益共享机制、创新土地确权路径、实现政策统筹联动等四大亮点政策,实现政府、原农村集体经济组织继受单位、相关权益人等多方共赢,以促城市整体利益实现。
  根据《管理办法》,土地整备资金将主要由三部分构成,一是土地的补偿资金,未完善征(转)地补偿手续土地参照所征土地所在区域工业基准地价的50%进行补偿;二是建构筑物的补偿资金,根据项目范围内的建筑物和构筑物的规模按照重置价核算;三是青苗和附着物等,按照相关标准补偿。
  相比原试行规定,《管理办法》显示不再区分整村统筹和片区统筹两种类型,明确土地整备利益统筹项目以街道为界限(大鹏新区以新区为界限),项目范围内至少有一块3000平方米以上集中成片的未完善征(转)地补偿手续规划建设用地。
  此外,值得关注的是,《管理办法》第十三、十四条首次明确应按照各区集体资产交易政策“上平台交易”引入留用地合作开发企业,合作开发商可参与前期房屋拆除、土地清理工作。这表明作为深圳土地二次开发三驾马车之一的土地整备,其利益统筹项目允许开发企业介入前期土地一级清理工作。有业内观点认为,此举对于市场主体而言,同城市更新土地一、二级联动开发的路径有相似之处。
  留用土地共享建筑面积60%由政府回购
  在政府向农村征地之后,将一定数量的被征土地划给村庄用于建设,鼓励村庄通过留用土地开发发展二、三产业。这种征地补偿的安置方式被称为留用地模式。《管理办法》中,有关留用地模式的政策细则占据了近半篇幅,而这并不是深圳唯一一次将土地整备的目光投向留用土地。
  1月25日至3月30日,深圳市委第四巡察组对深圳市住房建设局进行了巡察。在深圳市委巡察组5月8日向市住房建设局党组反馈的巡察意见中,指出“基本住房保障用地供应量严重不足”。对此,深圳市住建局在8月14日公布的整改情况通报中,提出了四大整改措施,其中就包括了“确实执行《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》有关土地整备利益统筹项目留用土地中的共享建筑面积的60%用于人才住房、公共租赁住房或创新型产业用房,由政府或政府指定机构回购的相关规定”。而伴随《管理办法》正式出台,这一占据60%留用土地共享建筑面积的划定微调为了“保障性住房、人才公寓或创新型产业用房”,依旧由政府或政府指定机构回购。
  依据《管理办法》,利益统筹项目留用土地规划建筑面积由基础建筑面积、配套建筑面积和共享建筑面积三部分构成。其中,基础建筑面积以《深圳城市规划标准与准则》(以下简称《深标》)密度分区为基础核算确定,体现规划管理的基本要求。共享建筑面积则是指在规划允许条件下,可在基础建筑面积的基础上增加的建筑面积。共享建筑面积中60%由政府回购用于保障性住房、人才公寓或创新型产业用房等,40%通过利益共享归属于继受单位。共享建筑面积原则上不超过基础建筑面积的30%.
  《管理办法》显示,留用土地应当按照《深标》、法定图则及相关专项规划的要求配建社区级公共设施,并计入配套建筑面积。
  依据《管理办法》核算的留用土地规划建筑面积应满足周边公共服务设施和城市基础设施承载力的要求,并符合生态保护、城市设计等相关控制要求和《深标》容积率上限规定。(天诚土地规划设计z)

 
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