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北京房地产开发受到进一步管控 禁止新建容积率低于1.0住宅

录入时间:2018-09-27 11:11:47 点击:
  按照最新的官方政策,北京的房地产开发受到进一步管控:除部分项目外,全市禁止新建容积率低于1.0的住宅项目。
北京房地产开发受到进一步管控 禁止新建容积率低于1.0住宅
  2018年9月26日,北京市政府公布《北京市新增产业的禁止和限制目录》(2018年版)(下称2018版《目录》)要求,东、西城区禁止新建房地产开发经营中的住宅类项目,但棚户区改造、危房及老旧小区改造、文物保护区改造除外,并且禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目;朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区、东、西、北五环路和南四环路以内,禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。
  针对全市范围内的房地产开发,2018版《目录》禁止新建房地产开发经营中容积率小于1.0(含)的住宅项目(文物保护区、平房区按院落进行建设的项目除外,但禁止建设独户独栋类房地产项目)。
  东西城早已进入存量时代
  中原地产首席分析师张大伟认为,新政策对于市场来说,将明显影响部分区域的供需结构,特别是对于东西城市场的住宅和别墅市场目前的库存均有利好,整体政策将平衡北京市场产业与居住格局。
  东西城作为北京的核心区域,近年来新建商品住房项目很少,早已进入存量房时代。
  东西城房地产市场已经进入市场去化末期,基本库存和新增供应已经接近零,这个新政策对市场影响不大。东西城已经进入接近纯粹的二手房市场。
  从土地供应角度看,除了个别年份,东西城住宅土地供应已经多年为零。东西城2014年供应一宗土地,住宅部分为回迁房,2017年供应了一宗限竞房土地。
  近日,北京市规土委发布了一次大规模的土地供应计划,未来将供应66宗住宅土地,合计这66宗住宅土地规划建设面积为933万平方米。这66宗土地没有一块位于东西城。
  容积率又称建筑面积毛密度,是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。一个项目如果总建筑面积为5万平方米,而总用地面积为4万平方米,50000÷40000=1.25,这里的1.25就是该项目的容积率。一般而言,容积率越低,居住密度就越小,居住环境相对更为舒适。
  业界一般将容积率低于1.0的住宅项目归为类别墅项目,而按照北京的标准,低于1.0的住宅项目,其住房为非普通住房,房产交易时将按更高的税率进行征税。
  早在多年前,原国土部、国家发改委就已联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录(2012年本)〉和〈禁止用地项目目录(2012年本)〉的通知》,明确限定住宅项目容积率不得低于1.0。
  北京最近几年出让的土地平均容积率在2%左右,容积率低于1.5的土地非常少,占比不到1成。在新政策后,预计类别墅供应量将继续减少,市场有限的库存也有可能越来越少。
  对于一些特定区域禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目,北京楼市的库存主要集中在商办类项目,特别是在历史最严格的商办限购政策后,禁止新建,有利于消化这些市场库存,也能平衡市场的供需结构。
  治理大城市病
  限制房地产开发仅仅是《目录》中的一个内容,之所以制定《目录》,最主要目的是严控非首都功能增量、调整优化产业结构、治理“大城市病”。
  此前,北京已经发布两次《目录》。2014年7月,北京市政府印发实施了《北京市新增产业的禁止和限制目录》(2014年版)。2015年8月印发2015版《目录》。2018版《目录》发布生效后, 2015版《目录》)也同时失效。
  北京市发改委今年1月曾表示,《北京市新增产业的禁止和限制目录》是全国首个以治理“大城市病”为目标的产业指导目录,明确了本市新增产业和功能的底线,对非首都功能增量进行清单式严格管理。
  北京市发改委9月26日介绍,《目录》在严控非首都功能增量、调整优化产业结构、治理“大城市病”等方面发挥了积极作用。
  截至2018年8月底,北京不予新设立或办理变更登记业务累计达2.03万件。产业结构不断优化升级,《目录》从严调控的采矿业、制造业、批发零售业等新增市场主体数量比《目录》实施前的2013年减少近一半,科技创新和现代服务业新增市场主体活跃,占新增市场主体近一半。同时,分区域差别化准入政策效果明显,高精尖产业不断向“三城一区”、北京城市副中心布局,空间结构逐步优化。
  北京市发改委表示,将严格执行好《目录》,做好执行跟踪、动态监测和分析研判,及时开展重大问题研究。(天诚土地规划设计z)

 
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