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房住不炒－多地密集发布调控政策维护市场稳定
录入时间：2020-08-26 10:47:26 点击：
进入7月，土地市场热度不减，房地产市场快速恢复，不少热点城市楼市上涨势头明显。为遏制投机炒房、维护市场稳定，多地密集发布调控政策。据统计，7月以来，已有深圳、东莞、杭州、宁波、南京等多个城市收紧房地产调控措施。
买房的几个阶段
买房的几个阶段分别是：刚需、刚改、改善、终极置业。都要争取一步到位，不在一个步骤反复，用信息论来解释，那就是房子流通的过程中，要避免熵。70平的房子，一家三口其实也还好，所以，要么不换，要换就干到120平（其实140更好），千万别搞90平，改善的意义不大。房子永远是越住越小，东西永远是越买越多，中国人完全不懂断舍离，不用的垃圾，一辈子都不会再穿的衣服，等等，永远舍不得扔。不管怎么改善，面积都是硬基础。
房产本性
房企的本质是来料加工，赚的是盖房子再卖出去的差价。住房的消费升级意味着品牌房企会更被住房购买者青睐，好房子能赚到更大的差价。过去由于地产企业由于一直是高杠杆商业模式，还深受政策调整的影响，一直被市场给予了非常苛刻的估值，破净都是常态，毕竟都交易的是预期。房住不炒将房企带回到盖房子卖房子的本质中，这也就意味着保利地产这样低负债的行业龙头，商业逻辑变得简单了，不再是受政策影响的周期股，而是类消费股。
房住不炒将房企带回到“盖房子、卖房子”的商业本质，低负债的行业龙头有强烈的逻辑变化，相应的估值提升将是长期趋势，对7倍市盈率的保利地产而言，这是股价的第二重驱动力。
地方楼市解读
东莞新政规定，首套房提供的社保必须是购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上社会保险证明；购买第二套商品住房的，须提供购房之日起前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上社会保险证明。另外，非本市户籍居民家庭在东莞拥有2套及以上商品住房的，暂停向其销售商品住房。个人所得税缴纳证明不再作为购房资格审核材料。本次新政是对“房住不炒”的贯彻，避免了过度的资金流入二手房市场，利于稳定东莞二手房价，使之回归健康与理性。通过加大新房供应改善供求矛盾，“禁售”由两年变三年降低过度的购房热情，均有利于稳定房价预期。
住房不炒
住房不炒已经是国策了，平均每年5%涨幅，你好我好大家好，如果过了问责跑不了，以后房地产就是一个字稳，不能热也不能冷，调控还是服杭州武汉成都，新房热卖二手降温，有钱建设又不过热，深圳简直是一放就高潮一紧就熄火，以后得慢慢适应新常态了。“房住不炒”某种程度上也是在强调住房的商品属性而并非投资属性，这也是中国房地产行业从规模扩张到品质升级的一个过程。中国人均居住面积近些年在快速提升，但好房子其实并不多，居民对户型设计、装修水准、物业质量、小区绿化等居住要求也越来越高。这对于品牌房企来说是绝对利好，高周转大法的重心在现金流管控上，很难在品质上有更高要求。而随着品牌房企的布局下沉，将把在一线城市锤炼出来的产品能力带到低线城市之后，会形成住房的消费升级。（天诚土地规划设计ｚ）
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