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天诚国土报道：土地市场开年疯狂 地方加紧卖地套现
录入时间：2014-03-14 10:56:55 点击：
山东天诚国土规划设计院有限公司信息报道：
2014开年首月地价再创高峰，一点城市的地价单价就超过1万元/平方米，同比暴涨253%。这从侧面反映了房企回归一二线城市的坚定，而地方政府作为土地市场最大的推手，也是硕果累累：1月一线城市卖地收入819亿。
目前的高地价正是各地卖地的最佳时机。但对房企而言，抢了高点之后往往要面临市场和房价的下滑。连坚信房价仍将上涨的任志强(微博 博客)也忍不住提醒：“很多开发商以为今年可能跟去年一样，很乐观的。我个人对他们提出警告，我说你们太乐观了，很危险。”
土地市场开年疯狂
尽管土地市场在2013年已上演了无数次的疯狂，但今年1月份，一线城市土地均价涨幅更加惊人。上海易居(博客)房地产研究院数据显示，1月，京沪深穗四个城市的成交均价为10136元/平方米，环比上涨125.1%，同比上涨253.1%，创历史单月新高。
此外，10个典型城市土地成交均价为5449元/平方米，环比上涨114%，同比上涨151.9%，已持续16个月同比正增长。
与此相应，地方卖地收入也大幅增长。据克而瑞研究中心的数据显示，1月份，四个一线城市土地成交金额819亿元，同比增长140%；10个典型城市土地出让金收入1436亿元，环比上涨56.6%，同比上涨155.2%。
“企业信心的膨胀从其销售目标的激增也可看出。”克而瑞李莹分析认为，多数房企2014年销售目标都增长超两成。
李莹预计，节前房企集中融资，1月份的融资总量创新高，或将造就新一波拿地热潮。中原地产数据显示，年内房企融资总额已突破650亿人民币，主流房企手头资金宽裕。
中原地产报告指出，从全国来看，2014年中国房地产市场分化将加剧，一二线发达城市依然会有比较好的表现；三四线城市大部分将会出现供应过剩，房价下跌压力非常大。这会使房企继续青睐一二线城市，从而使得一二线市场土地竞争白热化。
债务重压下的卖地动力
仿佛是回应房企的需求，春节刚过，地方政府纷纷加快土地供应。北京2月将有16宗土地出让(已暂停1幅)；杭州2月将推28宗地，面积近1500亩；广州今年计划推出72幅商品住宅用地。
易居中国联席总裁丁祖昱(微博 博客)分析，从历年情况来看，一季度并非供地的高峰，但今年多个城市不约而同选择一季度作为土地集中上市的时机，这可能与地方政府的财政情况有密切关系。
他指出，这届政府调结构的压力非常巨大，而调结构必须付出巨大的代价，GDP转为中低增速已成定局。相伴随的还有财政税收的减少。对地方政府来说，土地是直接影响财政收入的核心要素，这可能是各地集中批地的重要原因。
中诚信分析师李燕说，当前中国地方债务的主要偿付来源是政府性基金收入，而政府性基金收入中75%的资金源自土地出让金。
根据国家审计署报告，截至2012年底，11个省级、316个市级、1396个县级政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额34865.24亿元，占省市县三级政府负有偿还责任债务余额93642.66亿元的37.23%。
以广州为例，自2008年以来，广州对土地出让金的依赖逐年加大，卖地收入占财政收入从10%提升至近40%。2013年广州卖地收入达838亿元，相当于2013年全市财政总收入(2224.3亿元)的37.7%。
根据最新的财政预案，广州2014年的土地出让金预计为800亿元。全年计划供应住宅用地666万平方米，同比去年增长10%，商业服务业用地509万平方米，同比增逾10%。
“广州的情况还算是好的，一些二三线城市的卖地收入占财政收入更达70%以上，”深圳一位券商研究人士称，他曾去多个城市调研地方债和土地市场，深感地方卖地之急切。
华东区某大型地产央企相关人士对21世纪经济报道记者说，杭州等区域去年加紧推地，一方面是偿债压力大，另一方面是担心2014年土地政策或有变，趁市场能卖好价钱的时候赶紧卖。
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