当前位置 : 行业信息 >> 行业动态

济南土地市场“前热后冷”土地拍卖已经趋稳

录入时间:2020-01-13 11:56:21 点击:
  1月份,济南迎来两次土地拍卖,业内人士预计,会保持底价成交的常态。在稳地价、稳房价、稳预期的调控基调下,去年,济南土地市场“前热后冷”的特征明显,上半年房企频频上演抢地大战,下半年基本上交钱就能拿地,底价成交成了主流,甚至部分地块流拍。作为楼市的前端市场,土地拍卖已经趋稳。
 济南土地市场“前热后冷”土地拍卖已经趋稳
  去年上半年:房企抢地热
  2019年上半年楼市出现一拨小阳春行情,部分房企视为市场回暖的信号,在拿地时表现得更为踊跃。
  3月,市中区二环南路原枫叶散热器厂地块的溢价率为60%,楼面地价达到了14400元/㎡,并额外配建政府安置房。
  5月8日,市中区机床一厂地块(体量大约22万㎡住宅捆绑20万㎡商业),更是竞拍了154轮,溢价率超过90%。楼面地价最高的一宗居住用地(容积率1.4)超过了13400元/㎡。
  5月17日,历下区花园东路的原德锡科技地块,拍出了年度最高楼面价。参加抢地的房企大战70回合之后,触发最高限价,阳光城和鑫苑联手,以楼面地价超14400元/㎡、无偿配建10758㎡政府安置房的代价拿下。业内人士估算,实际楼面地价在17500元/㎡左右。这个地块意外成为今年济南市单价最贵的住宅用地。
  此外,历城区花园路原佳宝乳业地块,楼面地价也逼近14400元/㎡,算上无偿配建的政府储备性安置房,实际楼面地价超过16000元/㎡。
  2019年上半年实际成交了56宗住宅、商业用地,溢价成交是主流。其中部分热点地块,触发了最高限价,进入竞配建政府安置房阶段。整体来看,上半年驻济各大房企拿地意愿仍然较强,优质地块竞争激烈。底价成交的地块,基本上都是旧城改造项目的后续供地(如铁路职业学院二期用地、原铅笔厂地块、北湖片区后续用地、泺口片区旧改项目后续用地等),以及产业勾地(招商引资大项目,如彩石超算中心科技园、惠威总部等)。
  去年下半年:底价拿地成主流
  进入2019年下半年,济南的土地市场热度明显下降,共成交了70宗土地,仅12宗土地溢价成交,其余的均为底价成交。此外,还有一批土地流拍或者终止竞拍,其中不乏核心城区的优质地块。
  去年6月底,花园东路南侧的原黄台煤气炉厂地块成交价12300多元/㎡,土地成本每平方米比原德锡科技地块低5000多元。两个地块仅一路之隔,竞拍时间隔一个多月,差价如此之大,被业内人士视为土地市场降温的前奏。
  7月,中央重申坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,同时首次提出不将房地产作为短期刺激经济的手段。地价、房价双双降温。跟其他城市一样,济南的房地产开发商纷纷下调销售预期,并大规模采取促销措施,再加上融资渠道收紧,融资成本更高,“地主家”的余粮也不多了。据济南一家房企投资部人士戏言,下半年只要交上保证金,土地就能拿到手。在市场前景不明朗的形势下,大多数房企对拿地持谨慎态度。
  前两年部分开发企业激进拿地,如唐冶、汉峪、张马等区域的一些楼盘,当市场趋于平稳,销售不再火爆,让开发商高位站岗,如鲠在喉。以唐冶片区为例,2017年最热的时候住宅楼面地价高达13000元/㎡左右,有的甚至还要额外配建政府安置房,到2018年末,同类居住地块的楼面地价仅为7300元/㎡。
  新常态:土地市场已降温
  1月9日上午,历城区经十东路原力诺工业园两宗土地挂牌截止,不出意外的话,这373亩土地将由绿地控股集团底价摘得。根据前期规划信息,这是绿地济南全球商品贸易港项目的首期用地。11日,五里牌坊旧城改造项目第一批土地预计迎来成交,此前该项目一直由保利集团进行土地熟化,业内人士认为,底价成交也是大概率事件。
  这是春节前济南主城区最后一拨土地拍卖。梳理、盘点去年的土地市场,不难发现,省城的地价已经趋稳。据记者统计,2019年,济南主城区(历下、市中、历城、高新、天桥、槐荫、长清、先行区)通过招拍挂成交的居住、商用土地共计126宗,总面积大约516.52万㎡(约折合7748亩)。以7月为分水岭,上半年和下半年的市场表现迥然不同。
  业内人士指出,在稳地价、稳房价、稳预期的调控基调下,济南的土地市场和商品房市场一样,逐步回归理性。如果调控政策、金融政策等大环境维持不变,今年的土地市场仍然难有波澜,保持平稳是大概率事件。(天诚土地规划z)

 
新浪博客 网易博客 搜狐博客
     
新浪微博 微信平台 腾讯微博
\
\
 
\